每经记者 甄素静 每经编辑 程鹏 陈梦妤
2月22日，深圳交易集团官网发布泰禾城市花园、泰禾都市花园建筑方案设计招标信息，建设单位为深圳泰禾房地产开发有限公司（以下简称深圳泰禾）。
泰禾城市花园、都市花园，正是备受关注的泰禾深圳院子。
这一年来，深圳院子传闻不断，而这一次，或许是市场和企业都比较期待的。
现场实探：停有多台施工车辆
售楼处暂未对外开放
招标信息项目概况显示，泰禾城市花园（深圳院子南区）和泰禾都市花园（深圳院子北区），位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，占地面积4.89万平方米，总建筑面积约18万平方米，可售面积8.97万平方米。
项目沿尖岗山大道分南北两个地块，其中南地块占地面积2.75万平方米，总建筑面积约11万平方米，可售面积5.55万平方米；北地块占地面积2.14万平方米，总建筑面积约7万平方米，可售面积3.41万平方米，业态有合院、高层住宅、商业。
近日，《每日经济新闻》记者实地走访深圳院子发现，现场工地目前仍处于放假休工状态，工地门口岗亭处有人值守，工作人员称春节还没过完所以还没开工。
西南地块施工进展较快，现场多栋矮层建筑被绿网围住，院内摆放大量建筑材料，停有多台施工车辆，临近售楼处一侧的部分别墅绿网已经拆除，还有市政施工团队在平整道路。
据了解，这宗地块规划有9栋三到四层高别墅，1栋商业和1栋幼儿园，同时还规划有两栋34层高的住宅，规划住宅户数343户，其中建筑面积小于90平方米的户型占比达81.34%。
东北侧工地，早期挖下的地基坑内积满了水，还堆积了一些废弃简易板材。现场工作人员告诉记者，这片工地目前没施工，东北角两层高的简易板房是项目部。
现场值班的销售人员告诉记者，未来开盘会先开合院类，也就是三到四层的别墅产品，住宅安排会靠后。
项目售楼处仍未对外开放，不过当记者在现场联系采访到负责销售的置业顾问时，其告诉记者，具体入市时间、入市价格等都还没有确定，还在做铺排工作，销售团队也还没有搭建，样板房目前正在修缮中。
而对于何时交房，置业顾问没有直接回应。
“泰禾深圳院子原本预计在2023年下半年开盘，但现在因为种种条件卡住了，有市场环境、政策环境等等因素影响。”
《每日经济新闻》记者从知情人士处获悉，去年市场比较严峻，政策还没有放松那么明显，企业本身也不会有很强的推盘主动性和意愿。
“复工之后资金也不太可能是泰禾自有资金，更多的是长城方面的沟通”，该名人士表示，泰禾或许也在等，等一个好的市场环境，同时等深圳放松限价，入市可能不会那么快。
周边二手豪宅有业主挂牌约14万/平
深圳院子之所以关注度如此高，一是因为泰禾一开始就给出了超高定位，要形成“北有中国院子，南有深圳院子”两大标杆；二是因为其当时超高的拿地楼面价。
2015年，当时深圳房屋均价还在约4万元/平方米时，泰禾以57亿元竞得宝安区尖岗山一路相隔的两宗地块，成交价27.4亿元，楼面地价分别为79907元/平方米及51331元/平方米，溢价率高达177.61%和94.74%。
这一竞拍结果引发行业高度热议，甚至在很长一段时间内，这一纪录都没有被打破，外地进深的房企也将之视为比较对象。
《每日经济新闻》记者实地走访时观察到，随着周边高层住宅陆续入市，深圳院子所在片区生活氛围渐浓。项目周边仍有高层住宅在卖，均价约8万元/平方米，套均总价约600万-1100万元；周边二手房政策参考均价在6.2万-9万元/平方米。
以曦城别墅为例，建筑面积约370平方米的房源挂牌总价约3300万元，参考价约9万元/平方米；470平方米独栋别墅参考价为4250万元，片区中介人员告诉记者，该套房源业主挂牌价6600万元，实际挂牌折合单价约14万元/平方米。
深圳院子从拿地至今，还未正式取得过备案售价，只是在2020年深圳楼市十分火热时正式开放过售楼处，彼时看房需要验资3000万元，金额也创深圳之最。
对于未来可能的入市价格，有深圳资深地产人士预测，按照现在的市场行情和政策，深圳院子别墅产品开盘价格可议参考周边曦城别墅。
而此前市场传言的，或将加高额装修费再出售这一途径在深圳似乎已经行不通。2021年，深圳市住建局发布了关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知，进一步规范新房精装修标准，其中项目毛胚均价超过10万元/平方米的，最高精装修价格为6000元/平方米。
项目近半数股权已归国有
仍由泰禾全权操盘
泰禾进深圳难，不止体现在深圳院子9年难产之上，或还体现在其广深区域一任任高管的快速更迭中。
在去年正式停牌一个月后，泰禾发布了关于副总经理辞职的公告。公告显示，公司董事会于2023年7月10日收到公司副总经理邵志荣的书面辞职报告。邵志荣因个人原因，申请辞去公司副总经理职务及其他在公司所任职务，辞职后将不在公司担任任何职务。
在这之前，泰禾还把广深片区所有项目及平台、人员并入上海区域统筹管理。
有知情人士在接受记者采访时表示，去年泰禾广深区域整体经历了人事调整，也有新力量补充。“现在有自己的团队，未来随着入市节奏也会搭建新的销售团队。”
据泰禾方面离职人士透露，邵志荣辞职前是泰禾广深区域第5任总裁，为集团债务重组工作的顺利破题，特别是促成长城资产与泰禾集团的债务和解，立下了汗马功劳。
公开资料显示，早在2017年3月，中国长城承接泰禾项目公司60亿元债权，成为深圳院子项目的投资方。此后，泰禾集团和中国长城进行了更深层次的合作，后者成为泰禾最大债权方。
债务和解的结果是直接持股比例变化，某种程度而言，按照深圳泰禾的股权结构，深圳院子现在已是半个国企产品。
据企查查，按照最新认缴出资情况，芜湖长维投资中心为大股东，直接持股比例高达99%；泰禾实控的福建中维房地产开发有限公司，认缴出资额仅为100万元，直接持股比例1%。而芜湖长维投资中心股权穿透之后，长城资管持股比例达48%。
前述知情人士告诉记者，不同于过往其他项目化债途径，目前深圳院子依旧是泰禾在全权操盘，包括后期销售等均由泰禾方面负责。
在该名人士看来，即便组建新团队，泰禾也不会在（深圳）公开市场拿地了，当下对于泰禾而言，最紧要的任务是完成现有项目并实现顺利交付。
对于深圳院子等项目复工复建，泰禾方面表示，虽然前方还有很多不容易，但已经在许多方面、许多项目上取得了积极成果。
计划比肩泰禾中国院子的深圳院子，在停停建建的9年里，不仅市场环境发生了巨大变化，母公司也经历了资金危机和退市，最终能否顺利入市、销售如何、何时交房等，对于行业而言是十分值得关注的案例。
记者|甄素静
编辑|程鹏 陈梦妤 杜恒峰